Superficie commerciale: i coefficienti, con esempio

Un balcone non vale come un salotto, e una cantina nemmeno. La superficie commerciale tiene conto di questo: «pesa» ogni pertinenza con un coefficiente prima di sommarla. È il modo in cui si misura un immobile per stimarne il valore di mercato, ed è teoria d’estimo che all’esame torna spesso.

Quali coefficienti si usano per balconi, cantine e box?

In sintesi: balconi 25-35%, terrazzi a livello fino al 35%, cantine e soffitte 15-50%, box coperto circa 50%, posto auto scoperto circa 20%, giardino di un appartamento 10-20%. La superficie principale conta al 100%. Nel calcolatore di ragguaglio applichi questi coefficienti in un clic.

Ecco gli intervalli più ricorrenti sui manuali d’estimo. Sono valori di mercato: l’esercizio d’esame può indicare il coefficiente da usare, e in quel caso vale quello. La distinzione che tradisce di più: il terrazzo a livello (accessibile direttamente dall’unità, spesso più grande) vale fino a 0,35, mentre il balcone scoperto sta fra 0,25 e 0,35. Un lastrico solare praticabile scende intorno a 0,20.

L’esempio passo-passo

Un appartamento con 85 m² di superficie principale, un balcone di 8 m², una cantina di 6 m² e un box di 14 m². Si ragguaglia ogni parte e si somma:

Superficie lorda 113 m², superficie commerciale ragguagliata 95,90 m². È questo il numero che si usa per il prezzo al metro quadro. L’esempio è svolto con il calcolatore di ragguaglio di EsamePronto: inserisci le stesse quattro superfici e ottieni lo stesso 95,90.

I coefficienti sono fissati per legge?

I coefficienti nascono dalla prassi peritale (per esempio il Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa, V edizione 2018, aggiornato con la VI edizione 2025), non da una norma: per questo cambiano leggermente da fonte a fonte e da piazza a piazza. All’esame usa quelli indicati nella traccia. Prova diverse combinazioni con il calcolatore di ragguaglio.