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Superficie commerciale: i coefficienti, con esempio
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Un balcone non vale come un salotto, e una cantina nemmeno. La superficie commerciale tiene conto di questo: «pesa» ogni pertinenza con un coefficiente prima di sommarla. È il modo in cui si misura un immobile per valutarlo, ed è teoria d’estimo che all’esame torna spesso.
Risposta breve
La superficie commerciale si ottiene con la formula Σ (superficie × coefficiente): la superficie principale conta al 100% (coefficiente 1), le pertinenze con un coefficiente minore di 1 (per esempio balcone ~0,30, cantina ~0,25, box coperto ~0,50). I coefficienti sono medie di mercato, non fissate da legge.
I coefficienti tipici
Ecco gli intervalli più ricorrenti sui manuali d’estimo. Sono valori di mercato: l’esercizio d’esame può indicare il coefficiente da usare, e in quel caso vale quello.
| Superficie | Coefficiente tipico |
|---|---|
| Principale (vani abitabili) | 1,00 |
| Balcone scoperto | 0,25 – 0,35 |
| Terrazzo a livello (contiguo) | fino a 0,35 |
| Cantina o soffitta | 0,15 – 0,50 |
| Box / autorimessa coperta | circa 0,50 |
| Posto auto scoperto | circa 0,20 |
| Giardino esclusivo (appartamento) | 0,10 – 0,20 |
L’esempio passo-passo
Un appartamento con 85 m² principali, un balcone di 8 m², una cantina di 6 m² e un box di 14 m². Si ragguaglia ogni parte e si somma:
| Parte | Superficie | Coeff. | Ragguagliata |
|---|---|---|---|
| Principale | 85 m² | 1,00 | 85,00 m² |
| Balcone | 8 m² | 0,30 | 2,40 m² |
| Cantina | 6 m² | 0,25 | 1,50 m² |
| Box | 14 m² | 0,50 | 7,00 m² |
| Totale | 113 m² | 95,90 m² |
Superficie lorda 113 m², superficie commerciale ragguagliata 95,90 m². È questo il numero che si usa per il prezzo al metro quadro.
Un numero di mercato, non di legge
I coefficienti nascono dalla prassi peritale (per esempio il Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa), non da una norma: per questo cambiano leggermente da fonte a fonte e da piazza a piazza. All’esame usa quelli indicati nella traccia. Prova diverse combinazioni con il calcolatore del ragguaglio.
Domande frequenti
Si sommano le superfici ragguagliate: superficie principale al 100% più le pertinenze moltiplicate per un coefficiente inferiore a 1 (per esempio balcone circa 0,30, cantina circa 0,25, box coperto circa 0,50). Formula: superficie commerciale = Σ (superficie × coefficiente).
No. Sono medie di mercato accettate dalla prassi peritale (per esempio il Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa), non coefficienti di legge. Per questo l’esercizio d’esame o il perito possono usarne di leggermente diversi.
No. La superficie commerciale serve a valutare e prezzare l’immobile ragguagliando le pertinenze; la consistenza catastale (in vani, metri quadri o metri cubi) è un dato del Catasto usato per la rendita. Sono grandezze diverse, con finalità diverse.
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