Calcolo di usufrutto e nuda proprietà
In due righe
Per separare il valore di un immobile fra usufruttuario e nudo proprietario si applica la formula piena × saggio legale × coefficiente, dove il coefficiente dipende dall'età dell'usufruttuario (tabella allegata al D.P.R. 131/1986). Esempio: piena 200.000 €, età 65, saggio 2% → usufrutto 100.000 € (50%) e nuda proprietà 100.000 €. Le due quote sommate danno sempre il valore pieno.
Valore di mercato o valore catastale dell'immobile, prima di separare usufrutto e nuda proprietà.
Anni compiuti alla data dell'atto. Tabella ufficiale: da 0 a 99 anni.
Ex art. 1284 c.c. — il MEF lo aggiorna ogni dicembre. Default 2,0% (2025-2026).
Risultato
Valore dell'usufrutto
100.000,00 €
- Valore piena proprietà
- 200.000,00 €
- Saggio legale
- 2%
- × coefficiente tabella
- 25
- % usufrutto
- 50%
- Valore usufrutto
- 100.000,00 €
- Valore nuda proprietà
- 100.000,00 €
Età 65: fascia 64–66 anni → usufrutto 50% della piena proprietà. Coefficiente 25 = 50% ÷ 2% (saggio legale).
Stima orientativa basata su D.P.R. 131/1986, art. 14 e Allegato. Per atti notarili e dichiarazioni fiscali fai riferimento al notaio o al commercialista.
Da dove nasce questo numero?
La formulaUna formula, una tabella, un saggio legale
La formula è sempre valore piena × saggio legale × coefficiente. Le due variabili che cambiano: l'etàdell'usufruttuario (fissa nel tempo, ma decide la fascia) e il saggio legale dell'anno (aggiornato ogni dicembre dal MEF). Le percentuali di usufrutto per fascia di età sono statisticamente fisse: quando il saggio cambia, il MEF ricalcola i coefficienti per mantenerle stabili.
| Età usufruttuario | % usufrutto | % nuda proprietà | Coefficiente (saggio 2%) |
|---|---|---|---|
| da 0 a 20 anni | 95% | 5% | 47,50 |
| da 21 a 30 anni | 90% | 10% | 45,00 |
| da 31 a 40 anni | 85% | 15% | 42,50 |
| da 41 a 45 anni | 80% | 20% | 40,00 |
| da 46 a 50 anni | 75% | 25% | 37,50 |
| da 51 a 53 anni | 70% | 30% | 35,00 |
| da 54 a 56 anni | 65% | 35% | 32,50 |
| da 57 a 60 anni | 60% | 40% | 30,00 |
| da 61 a 63 anni | 55% | 45% | 27,50 |
| da 64 a 66 anni | 50% | 50% | 25,00 |
| da 67 a 69 anni | 45% | 55% | 22,50 |
| da 70 a 72 anni | 40% | 60% | 20,00 |
| da 73 a 75 anni | 35% | 65% | 17,50 |
| da 76 a 78 anni | 30% | 70% | 15,00 |
| da 79 a 82 anni | 25% | 75% | 12,50 |
| da 83 a 86 anni | 20% | 80% | 10,00 |
| da 87 a 92 anni | 15% | 85% | 7,50 |
| da 93 a 99 anni | 10% | 90% | 5,00 |
Fonte: D.P.R. 131/1986 (T.U. Imposta di Registro), art. 14 e Allegato — Tariffa, Parte I. Stessa tabella richiamata dal D.Lgs. 346/1990 per successioni e donazioni. Saggio legale 2,0%: DM MEF 10 dicembre 2024 (in vigore per il 2025-2026).
Attenzione ai casi particolari
Quando NON usare questa tabellaCasi che richiedono una formula diversa
- Più usufruttuari.Se l'usufrutto è costituito a favore di più persone si considera l'età del più giovane (art. 46 D.P.R. 131/1986). Per usufrutti successivi vale invece l'età del primo usufruttuario.
- Usufrutto a termine certo. Se l'usufrutto è costituito a tempo determinato (es. 10 anni) non si usa l'età ma il coefficiente per durata (art. 17 D.Lgs. 346/1990), con il limite del valore vita.
- Usufrutto a favore di persona giuridica. La durata massima è 30 anni: il valore si calcola come usufrutto a termine, non come quote per età.
- Diritto di uso e abitazione. Si usa la stessa tabella dell'usufrutto ma con coefficiente ridotto a 2/3 del valore della piena proprietà (art. 47 D.P.R. 131/1986).
Hai ancora dei dubbi?
Domande frequentiUsufrutto e nuda proprietà: domande frequenti
Si moltiplica il valore della piena proprietà per il saggio legale annuale e poi per il coefficiente previsto dalla tabella allegata al D.P.R. 131/1986 per la fascia di età dell'usufruttuario. Esempio: piena 200.000 €, età 65, saggio 2% → 200.000 × 2% × 25 = 100.000 € (50% del valore).
Valore nuda proprietà = Valore piena proprietà − Valore usufrutto. In percentuale: 100% − percentuale di usufrutto. Per un usufruttuario di 65 anni con saggio 2% la nuda proprietà vale il 50% del valore pieno.
Dipende da due fattori: l'età dell'usufruttuario alla data dell'atto (fasce dai 20 ai 99 anni) e il saggio dell'interesse legale ex art. 1284 c.c., che il MEF aggiorna ogni dicembre. Quando il saggio cambia, il MEF ricalcola i coefficienti per mantenere fisse le percentuali per fascia di età.
Il saggio dell'interesse legale è 2,0% per il 2025 e per il 2026 (DM MEF 10 dicembre 2024). Nel 2024 era 2,5%, nel 2023 era 5%. Il valore viene aggiornato ogni anno con decreto del Ministero dell'Economia.
No, le percentuali per fascia di età sono statisticamente fisse (95%, 90%, …, 10%) perché basate sull'aspettativa di vita. È il coefficiente del TUIR che viene ricalcolato dal MEF in modo da mantenere stabili quelle percentuali al variare del saggio.
Sì. La stessa tabella e lo stesso metodo si applicano sia per l'imposta di registro (D.P.R. 131/1986, art. 14) sia per imposte di successione e donazione (D.Lgs. 346/1990, art. 17).
Mettilo in pratica
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