Calcolo di usufrutto e nuda proprietà
Ultimo aggiornamento:
In due righe
Per separare il valore di un immobile fra usufruttuario e nudo proprietario, si applica la formula piena × saggio legale × coefficiente, dove il coefficiente dipende dall'età dell'usufruttuario (allegato 4 al D.Lgs. 123/2025) e il saggio non si prende sotto il 2,5%. Esempio: piena 200.000 €, età 65, coefficiente 20: 200.000 × 2,5% × 20 = 100.000 € di usufrutto (50%) e 100.000 € di nuda proprietà. Le due quote sommate danno sempre il valore pieno.
Strumento didattico per esercitarsi sulle formule d'esame: non è una perizia né una valutazione immobiliare, e non sostituisce il parere di un tecnico abilitato.
Valore di mercato o valore catastale dell'immobile, prima di separare usufrutto e nuda proprietà.
Anni compiuti alla data dell'atto. Tabella ufficiale: da 0 a 99 anni.
Ex art. 1284 c.c.: il MEF lo aggiorna ogni dicembre. Default 1,6% (2026). Per l'usufrutto non si assume un saggio sotto il 2,5% (art. 50, comma 7, D.Lgs. 123/2025): finché il legale resta sotto, il risultato non cambia.
Risultato
Valore dell'usufrutto
100.000,00 €
- Valore piena proprietà
- 200.000,00 €
- Saggio applicatominimo di legge, il legale è 1,6%
- 2,5%
- × coefficiente (allegato 4)
- 20
- % usufrutto
- 50%
- Valore usufrutto
- 100.000,00 €
- Valore nuda proprietà
- 100.000,00 €
Età 65: fascia 64–66 anni → usufrutto 50% della piena proprietà. Coefficiente 20 (allegato 4) × saggio 2,5% (il legale è 1,6%, ma non si va sotto il 2,5%).
Stima orientativa basata sul D.Lgs. 123/2025, artt. 50 e 52 e allegato 4. Per atti notarili e dichiarazioni fiscali fai riferimento al notaio o al commercialista.
Coefficienti dell'allegato 4 al D.Lgs. 123/2025. Saggio legale 2026 1,60% (DM MEF 10 dicembre 2025): sotto il minimo del 2,5% dell'art. 50, comma 7, quindi si usa il 2,5%.
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Fai un esercizioCome si calcola l'usufrutto in base all'età?
La formula è sempre valore piena × saggio legale × coefficiente. Le due variabili in gioco: l'età dell'usufruttuario (fissa nel tempo, ma decide la fascia) e il saggio legale dell'anno (aggiornato ogni dicembre dal MEF). Le percentuali di usufrutto per fascia di età sono statisticamente fisse: quando il saggio cambia, il MEF ricalcola i coefficienti per mantenerle stabili.
Le righe che cadono più spesso: a 40 anni l'usufrutto vale l'85% della piena proprietà, a 65 anni il 50%, a 70 il 40%, a 80 il 25%. La nuda proprietà è sempre il complemento a 100.
Anche al contrario: se la nuda proprietà di un immobile vale 120.000 € e l'usufruttuario ha 70 anni (nuda = 60%), la piena proprietà è 120.000 ÷ 0,60 = 200.000 € e l'usufrutto 80.000 €. All'esame la traccia può dare uno qualsiasi dei tre valori.
| Età usufruttuario | % usufrutto | % nuda proprietà | Coefficiente (allegato 4) |
|---|---|---|---|
| da 0 a 20 anni | 95% | 5% | 38 |
| da 21 a 30 anni | 90% | 10% | 36 |
| da 31 a 40 anni | 85% | 15% | 34 |
| da 41 a 45 anni | 80% | 20% | 32 |
| da 46 a 50 anni | 75% | 25% | 30 |
| da 51 a 53 anni | 70% | 30% | 28 |
| da 54 a 56 anni | 65% | 35% | 26 |
| da 57 a 60 anni | 60% | 40% | 24 |
| da 61 a 63 anni | 55% | 45% | 22 |
| da 64 a 66 anni | 50% | 50% | 20 |
| da 67 a 69 anni | 45% | 55% | 18 |
| da 70 a 72 anni | 40% | 60% | 16 |
| da 73 a 75 anni | 35% | 65% | 14 |
| da 76 a 78 anni | 30% | 70% | 12 |
| da 79 a 82 anni | 25% | 75% | 10 |
| da 83 a 86 anni | 20% | 80% | 8 |
| da 87 a 92 anni | 15% | 85% | 6 |
| da 93 a 99 anni | 10% | 90% | 4 |
Fonte: D.Lgs. 123/2025 (testo unico dell'imposta di registro, dal 1° gennaio 2026): artt. 50 e 52 e allegato 4, già artt. 46 e 48 del D.P.R. 131/1986. Saggio non inferiore al 2,5% (art. 50, comma 7). Lo stesso prospetto vale per successioni e donazioni. Saggio legale 1,60% dal 1° gennaio 2026 (art. 1284 c.c.): DM MEF 10 dicembre 2025, in Gazzetta Ufficiale n. 289 del 13/12/2025.
Casi che richiedono una formula diversa
- Più usufruttuari. Se l'usufrutto è costituito a favore di più persone, si guarda all'età del più giovane quando c'è il diritto di accrescimento, e a quella del meno giovane quando l'usufrutto cessa alla morte di uno qualsiasi di loro (art. 50, comma 3, D.Lgs. 123/2025).
- Usufrutto a termine certo. Se l'usufrutto è costituito a tempo determinato (es. 10 anni), non si usa l'età: il valore è quello attuale dell'annualità per la durata, calcolato al saggio (art. 50, comma 2, lett. b, D.Lgs. 123/2025).
- Usufrutto a favore di persona giuridica. La durata massima è 30 anni: il valore si calcola come usufrutto a termine, non come quote per età.
- Diritto di uso e abitazione. Si calcolano come l'usufrutto: l'art. 52 del D.Lgs. 123/2025 tratta insieme usufrutto, uso e abitazione.
Usufrutto e nuda proprietà: domande frequenti
Come si calcola il valore dell'usufrutto?
Si moltiplica il valore della piena proprietà per il saggio legale, che per legge non si prende sotto il 2,5%, e poi per il coefficiente dell'allegato 4 al D.Lgs. 123/2025 per la fascia di età dell'usufruttuario. Esempio: piena 200.000 €, età 65: il saggio legale 2026 è 1,6%, quindi si usa il 2,5% → 200.000 × 2,5% × 20 = 100.000 € (50% del valore).
Qual è la formula della nuda proprietà?
Valore nuda proprietà = Valore piena proprietà − Valore usufrutto. In percentuale: 100% − percentuale di usufrutto. Per un usufruttuario di 65 anni la nuda proprietà vale il 50% del valore pieno.
Da cosa dipende il coefficiente dell'usufrutto?
Il coefficiente dipende solo dall'età dell'usufruttuario alla data dell'atto (fasce da 0 a 99 anni): è fisso, da 38 a 4, nell'allegato 4 al D.Lgs. 123/2025. Il saggio è quello legale ex art. 1284 c.c., ma non si assume sotto il 2,5% (art. 50, comma 7): finché il saggio legale resta sotto quella soglia, le percentuali per fascia non cambiano.
Qual è il saggio legale per il calcolo dell'usufrutto?
Dal 1° gennaio 2026 il saggio dell'interesse legale è 1,60% (DM MEF 10 dicembre 2025, GU n. 289 del 13/12/2025). Per l'usufrutto però non si assume un saggio inferiore al 2,5% (art. 50, comma 7, D.Lgs. 123/2025): nel 2026 il calcolo si fa al 2,5%. Il saggio legale viene aggiornato ogni anno con decreto del Ministero dell'Economia.
Le percentuali di usufrutto cambiano con il saggio legale?
Finché il saggio legale resta sotto il 2,5%, no: si usa il 2,5% e, con i coefficienti fissi dell'allegato 4, le percentuali sono sempre 95%, 90%, …, 10%. Se il saggio legale salisse sopra il 2,5%, si userebbe quello e le percentuali crescerebbero, fino al tetto del valore della piena proprietà.
Che coefficiente si usa per un usufruttuario di 70 anni?
A 70 anni (fascia 70-72) il coefficiente dell'allegato 4 è 16: al saggio del 2,5% l'usufrutto vale il 40% della piena proprietà e la nuda proprietà il 60%. Esempio: piena proprietà 200.000 € → 200.000 × 2,5% × 16 = 80.000 € di usufrutto, 120.000 € di nuda proprietà.
Vale per l'imposta di registro e per le successioni?
Sì. Dal 1° gennaio 2026 l'imposta di registro sta nel D.Lgs. 123/2025 (artt. 50 e 52, allegato 4), che ha preso il posto degli articoli corrispondenti del D.P.R. 131/1986; per successioni e donazioni vale la regola parallela dello stesso testo unico (art. 102). Il prospetto dei coefficienti è lo stesso.
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