Esercizi di Mediazione: quando matura la provvigione
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In due righe
Casi pratici sulla regola d'oro dell'art. 1755 c.c.: il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna parte solo se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. Allenati a riconoscere quando il diritto matura (anche col solo preliminare) e quando no, e a calcolare l'importo con l'IVA.
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La provvigione è dovuta se il compromesso salta?
Sì. Con il preliminare vincolante l'affare è concluso (art. 1755 c.c.) e il diritto alla provvigione è già sorto: se poi una parte non va al rogito, il diritto non viene meno. Il mediatore può chiederla a entrambe le parti. La regola completa e i casi limite sono in quando matura la provvigione del mediatore.
Esercizio svolto
Preliminare firmato, rogito saltato
Traccia. Tramite l’agenzia, Anna e Marco firmano un preliminare di compravendita a 200.000 € con provvigione pattuita del 3% a carico di ciascuno. Due mesi dopo Marco si tira indietro e il rogito non si fa. La provvigione è dovuta? Quanto vale?
- 1Presupposto 1, conclusione dell’affare: il preliminare vincola le parti → l’affare è concluso (art. 1755 c.c.).
- 2Presupposto 2, nesso causale: le parti si sono incontrate grazie all’agenzia → c’è.
- 3Il mancato rogito è un inadempimento fra le parti: non tocca il diritto del mediatore, già maturato.
- 4Misura: 3% di 200.000 = 6.000 € da ciascuna parte; con IVA al 22% = 7.320 € l’una.
Provvigione dovuta: 6.000 € + IVA da Anna e 6.000 € + IVA da Marco
Sarebbe diverso con un «preliminare di preliminare» non vincolante, o se le parti avessero concluso l’affare da sole, mesi dopo una trattativa arenata: lì manca il nesso causale.
Esercizio svolto
Trattativa arenata, affare concluso da soli
Traccia. L’agenzia presenta un immobile a Luca, che fa un’offerta rifiutata. Otto mesi dopo Luca incontra il venditore per caso, tratta direttamente e compra. L’agenzia chiede la provvigione.
- 1Conclusione dell’affare: c’è, la compravendita è avvenuta.
- 2Nesso causale: la trattativa dell’agenzia si era chiusa con un rifiuto; l’affare nasce da un contatto autonomo, mesi dopo, senza collegamento con l’attività del mediatore.
- 3Manca il secondo presupposto dell’art. 1755 c.c.
Provvigione non dovuta
È il caso che i commissari usano per verificare se hai capito che «mettere in contatto» da solo non basta: serve che l’affare si concluda per effetto dell’intervento.
Le situazioni che cadono spesso
Calcolo della provvigione (+ IVA)
Affare concluso: calcola la provvigione dovuta da ciascuna parte e l’incasso del mediatore con IVA.
Preliminare firmato, rogito saltato
Le parti firmano il preliminare grazie al mediatore, poi una si tira indietro. La provvigione spetta? Quanto?
Trattativa interrotta / nesso causale
Il mediatore presenta le parti, ma l’affare non si conclude (o manca il nesso causale). Spetta la provvigione?
Mediatore non iscritto (abusivo)
L’affare si conclude grazie a un mediatore non iscritto. Ha diritto alla provvigione? E cosa rischia?
Prescrizione della provvigione
Il mediatore reclama la provvigione molto tempo dopo la conclusione. È ancora esigibile?
Più mediatori: ripartizione
Due mediatori concorrono allo stesso affare: come si divide la provvigione (art. 1758 c.c.)?
Provvigione del mediatore: domande frequenti
Quando matura il diritto del mediatore alla provvigione?
Quando l'affare è concluso per effetto del suo intervento (art. 1755 c.c.). Servono due presupposti: la conclusione dell'affare (un vincolo giuridico tra le parti) e il nesso causale tra l'attività del mediatore e quella conclusione. La provvigione è dovuta da ciascuna delle parti messe in relazione.
La provvigione spetta se le parti firmano solo il preliminare?
Sì. Per la Cassazione l'affare è «concluso» già con un contratto preliminare vincolante: nasce il vincolo giuridico tra le parti e il diritto alla provvigione matura. Se poi una parte non stipula il rogito definitivo, il diritto già sorto non viene meno. Diverso è il «preliminare di preliminare» non vincolante.
Se la trattativa salta, il mediatore ha diritto a qualcosa?
Se non si conclude alcun affare, la provvigione non spetta. Resta salvo solo il rimborso delle spese documentate, e soltanto se è stato espressamente pattuito (art. 1756 c.c.). Mettere in contatto le parti, da solo, non fa maturare la provvigione.
Da chi è dovuta la provvigione e quanto vale?
È dovuta da entrambe le parti messe in relazione, perché il mediatore è imparziale (art. 1754 c.c.). La misura è quella pattuita nell'incarico; in mancanza di accordo si applicano gli usi locali. Alla provvigione va aggiunta l'IVA ordinaria del 22%.
Cosa significa «nesso causale» nella mediazione?
Significa che l'affare deve concludersi come conseguenza dell'intervento del mediatore. Se le parti, dopo che la trattativa si è arenata, concludono l'affare in autonomia e a distanza di tempo senza alcun collegamento con la sua attività, il nesso causale si interrompe e la provvigione non è dovuta.
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